Уже давно за плечами осталось то время, когда приобретение недвижимости за рубежом было доступно исключительно людям с немалым капиталом. Это радует, так как вхождение на рынок зарубежной недвижимости уже можно начинать с 40 тыс. долларов. Такие малобюджетные капиталовложения могут быть весьма прибыльными, в случае инвестирования или сдачи в наем. Вариант покупки для проживания — это отдельный разговор. Здесь учитывается гораздо больше факторов, чем месторасположение интересующей недвижимости.
Исходя из этой позиции, тактика приобретения недвижимости будет различна. Но все виды финансирования не обходятся без одной и той же процедуры, а именно оценки недвижимости за рубежом. Оценка недвижимости — это процесс присвоения каждому объекту определенной стоимости на отдельно взятой территории. В статье кратко описана схема работы заграничных оценщиков, их работа и подходы.
Цель любого метода оценки недвижимости, состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой она может продаваться на свободном рынке. Не зависимо от места приобретения недвижимости, её оценка — это расчёт рыночной стоимости имущества на определённую дату, так как она может существенно изменяться со временем.
В чём же суть оценки недвижимости? Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта и его состояния. Также учитываются все улучшения земельного участка, которые включают в оценку стоимости. Кроме технических характеристик земельного участка и сооружений на нем, полных сведений о местоположении, подготавливается юридическое описание оцениваемой недвижимости. Юридические данные берутся из документов, подтверждающих право на недвижимость.
После того как составлено описание оцениваемой недвижимости, разрабатывается индивидуальный план оценки. Оценка любой недвижимости начинается с рассмотрения оценщиком общих факторов, определяющих её стоимость. Затем идёт переход к анализу более специфических факторов. В результате, проводят анализ всех факторов, влияющих на ценообразование земельного участка, зданий и сооружений, находящихся на нем.
В результате, можно выделить три основных метода оценки недвижимости за рубежом:
- Метод прямого сравнения. Метод основывается на прямом сравнении оцениваемой недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичной недвижимости. Если на рынке существуют условия свободной конкуренции, а также он не претерпел существенных изменений, то, вероятней всего, аналогичная по всем параметрам недвижимость будет продана примерно за такую же цену. При методе прямого сравнения оценщиком рассматриваются сопоставимые объекты, но также делаются и поправки на различия. В результате определяется цена каждого имущества, которая в последствии позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.
- Метод капитализации дохода. Это метод оценки текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это доход от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества.
- Остаточный метод. В остаточном методе оценивается рыночная стоимость, например, методом сравнения, а в последствии, вычитают из нее так называемую «общую стоимость развития», т. е. все затраты, которые будут внесены для приведения собственности в соответствующую форму. В эти затраты также входят разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, монтажные работы, выплата заработной платы и т. п. Полученную сумму, вычитают из итоговой рыночной стоимости. Полученный остаток и будет цена оцениваемой недвижимости.
Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка того или иного недвижимого имущества.
Особое внимание при оценке недвижимости должно уделяться оценке земли, потому что точные показатели ценности земли формируют основу эффективной системы оценки.
Завершением работы оценщика является отчет об оценке недвижимости, который затем передается заказчику. А дальше решение за Вами: стоит ли данный объект Вашего внимания и капиталовложения или нет?
