Перепланировка нежилого помещения в жилом доме — это не только возможность преобразить пространство под уникальные нужды вашего бизнеса, но и серьёзный вызов, требующий глубоких знаний и понимания законодательства. В этой статье мы раскрываем ключевые моменты, которые помогут вам избежать юридических подводных камней и добиться успеха в реализации вашего проекта.
Содержание статьи:
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения?
Многие владельцы коммерческих помещений стремятся обновить интерьер, чтобы он идеально подходил для их бизнеса. Часто это требует изменения планировки или капитального переустройства. Важно понимать, что любые работы по перепланировке требуют официального разрешения.
В случае, когда вы намерены произвести перепланировку коммерческого помещения, важно обратиться в соответствующие регулирующие структуры. В зависимости от расположения объекта список необходимых учреждений будет различаться:
- Для помещений, расположенных внутри жилых комплексов, необходимо получить разрешение от Государственной жилищной инспекции.
- В случае с нежилыми помещениями, находящимися в изолированных зданиях, процедура одобрения осуществляется через Бюро технической инвентаризации после предъявления проектной документации и получения технического заключения.
Список необходимых документов может значительно изменяться из-за различных характеристик объекта и планируемых работ по его изменению. Также учитываются особенности инженерных систем. Разобраться во всех тонкостях самостоятельно бывает непросто.
Кто должен согласовывать перепланировку: собственник или арендатор?
Существует несколько категорий лиц, которые могут выступать инициаторами процесса перепланировки:
- Собственники коммерческих помещений. Это могут быть как частные лица, так и компании, владеющие помещением.
- Арендаторы жилых помещений на основании договора социального найма.
- Специализированные организации, которые занимаются оформлением необходимых документов.
Когда речь идет о переустройстве коммерческого пространства, основным ответственным лицом является владелец помещения. Именно он или его официальный представитель обязан заниматься всеми вопросами оформления и получения разрешений
Статья 26 Жилищного кодекса РФ.
Однако бывают случаи, когда арендатор заинтересован в изменении конфигурации помещения для более эффективного использования под свои нужды. В такой ситуации арендатор должен получить письменное согласие от собственника на проведение перепланировки. Только после этого он может приступить к оформлению всех необходимых документов.
На какие виды работ не нужно получать разрешение?
Есть определенные виды работ, которые можно выполнять без предварительного утверждения:
- Обновление интерьера.
Косметический ремонт. Сюда входит покраска стен, наклеивание обоев и штукатурка. Эти работы не требуют никакого согласования, так как они не затрагивают конструктивные элементы здания. - Замена сантехнического оборудования.
Если вы планируете заменить сантехнику на идентичное по габаритам и функциональности оборудование без перемещения его местоположения, то вам также не нужно получать разрешение. Это значит, что вы можете спокойно заменить старую раковину или унитаз на новые модели. - Удаление мебельных конструкций.
Еще один момент — это удаление встроенных мебельных конструкций, если они не зафиксированы в технической документации помещения от БТИ. Например, если вы хотите демонтировать встроенные шкафы или полки и эти элементы не указаны в плане БТИ вашего помещения, то для этого тоже не требуется никакого согласования.
Однако стоит помнить: если такие элементы зафиксированы в плане БТИ, потребуется получение разрешения для их демонтажа. Поэтому перед началом любых работ всегда лучше ознакомиться с технической документацией вашего помещения.
Для справки! Список работ, которые требуют согласования перед началом ремонта нежилого помещения в МКД может отличаться в зависимости от региональных особенностей и подлежит изменению со временем.
Требования к перепланировке нежилого помещения в МКД
Первым шагом в процессе перепланировки является четкое определение назначения будущего использования помещения. Например, это может быть офис, проудктовый магазин, медицинский кабинет или аптека. Важно понимать, что каждое назначение требует соблюдения специфических строительных норм и правил. Это могут быть, например, минимальные размеры помещения или условия для работы.
В офисном помещении необходимо определить число мест для сотрудников, а также обеспечить необходимое количество естественного света. В зоне продаж требуется четко осознавать максимальное количество посетителей, которое может находиться там одновременно. Выбор напольных покрытий должен соответствовать назначению помещения: материалы, приемлемые для использования в супермаркетах и парикмахерских, могут быть неподходящими для офисных пространств.
Совет: Если вы пока не уверены, кто будет вашим арендатором, проще всего оформить ремонтные работы для магазина непищевых товаров или офиса. Это позволит избежать проблем на этапе проверки инспектором из жилинспекции.
Проект перепланировки нежилого помещения должен включать детальное описание всех запланированных изменений и соответствие их строительным нормам.
Особое внимание следует уделить обеспечению доступа для людей с ограниченной мобильностью. В некоторых случаях это может потребовать установки автоматических лифтов или строительства специальных пандусов.
Перед началом любых работ по перепланировке необходимо получить согласование от соответствующих органов власти. Процедура согласования включает проверку проектной документации на соответствие строительным нормам и правилам пожарной безопасности.
Важно: Необходимо тщательно продумать предназначение помещения до начала процесса перепланировки, поскольку строительная документация для различных типов объектов требует различных подходов.
Одним из частых источников жалоб со стороны жильцов является шум от вентиляционных систем или других инженерных коммуникаций. Поэтому важно предусмотреть меры по снижению уровня шума на этапе проектирования.
Пример: Шум от вентиляции вызвал недовольство у жильцов второго этажа одного из объектов; они обратились с жалобой в надзорные органы, что вскрыло проблему несоответствия выполненной перепланировки первоначальному назначению системы вентиляции.
Теперь легализовать такие изменения невозможно – если система вентиляции действительно создает шум и беспокойство, то потребуется ее демонтаж.
Перепланировка нежилого помещения в МКД – это не просто изменение внутреннего пространства здания; это сложный процесс с множеством юридических и технических аспектов. Убедитесь в том, что все этапы проекта тщательно продуманы до начала работ:
- Четко определите назначение будущего использования.
- Подготовьте детальную проектную документацию.
- Получите все необходимые согласования.
- Учтите возможные источники шума и вибраций заранее.
Следуя этим рекомендациям вы сможете избежать большинства проблем на пути к успешной реализации вашего проекта по перепланировке нежилого помещения.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом доме?
Основные этапы согласования перепланировки:
- Определение целей.
Первым делом вам нужно четко определить цели перепланировки. Как будет использоваться помещение? Какие изменения вы хотите внести? Ответы на эти вопросы помогут создать проектную документацию. Для этого необходимо получить технический план помещения или поэтажные планы от БТИ с подробным описанием текущего состояния объекта.
- Создание проекта перепланировки.
Далее нужно подготовить проект перепланировки. Эту работу могут выполнять только компании, имеющие лицензию СРО. Вместе с планом необходимо составить техническое заключение. Если реконструкция касается несущих конструкций, перекрытий или фасада здания, его должны подготовить архитекторы или специалисты из учреждения, которое осуществляет мониторинг технического состояния МКД (например, в Москве — это ГБУ «Экспертный центр»).
- Сбор необходимых разрешений.
Перепланировка нежилого помещения в жилом здании требует согласования с несколькими инстанциями:
Жилищная инспекция — основной орган, который выдаёт разрешение на проведение переустройства.
Санитарно-эпидемиологическая служба (СЭС) — проверяет соответствие санитарным нормам.
Пожарная инспекция — оценивает пожарную безопасность после изменений.
Архитектурное управление — утверждает проект с точки зрения градостроительных норм.
Если перепланировка предполагается в отдельно стоящем нежилом здании, процедура одобрения осуществляется через БТИ по завершении ремонтных рабо - Подача документов в жилищную инспекцию.
После сбора всех необходимых разрешений документация передается в жилищную инспекцию. В ответ она выдает указание на проведение переустройства помещений. Обратите внимание, что срок выполнения ремонта увеличен до 18 месяцев вместо прежних 12 месяцев с 2022 года.
- Проведение ремонтных работ.
Теперь можно приступать к непосредственным ремонтным работам согласно утвержденному проекту и полученным разрешениям. Важно строго следовать всем требованиям и рекомендациям специалистов для успешного завершения процесса.
- Оформление акта о выполненной перепланировке.
По завершении всех работ необходимо оформить акт о выполненной перепланировке. Для этого потребуется осмотр объекта инспектором из жилинспекции, который удостоверится в соответствии проведенных работ проектной документации и нормативам.
- Получение обновленного технического паспорта от БТИ.
После успешного осмотра можно получить обновленный технический паспорт от БТИ и произвести соответствующие изменения в базе данных Росреестра. Это финальный этап процесса согласования перепланировки.
В определённых ситуациях для ремонта может потребоваться разрешение от владельцев квартир здания, где располагается помещение. Например, для установки пандуса или создания нового входа нужно получить протокол собрания согласия от двух третей собственников на изменения, касающиеся фасада. Собрание жильцов и получение протокола не требуются только если входное пространство перепланируется из приземного окна и при этом не влияет на конструкцию наружной стены.
Новая форма заявления на перепланировку (с 1 сентября 2024 года) Образец заполнения новой формы заявления на перепланировку (с 1 сентября 2024 года)В заключение, перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме требует тщательного подхода и согласования с рядом контролирующих органов. Необходимо учитывать не только свои интересы, но и правила и нормы, установленные законодательством. Также важно не забывать о мнении жильцов дома, ведь любые изменения могут коснуться общих интересов. Соблюдение всех требований поможет избежать будущих проблем с эксплуатацией помещения и возможных споров с жителями здания или государственными инстанциями.
