Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с незаконной перепланировкой вполне возможно, но потребуется обсудить это с будущим владельцем. Вероятно, он обнаружит несоответствие между актуальной планировкой и данными в техническом паспорте, так что лучше упомянуть об этом сразу. К тому же такие изменения могут снизить стоимость недвижимости на 5-10% от рыночной цены и усложнить процесс продажи.

Риски купли-продажи недвижимости с незаконной перепланировкой

Перед тем как приступить к такой сделке, как продавец, так и покупатель должны быть осведомлены о связанных с этим рисках и возможных последствиях.

Во многих случаях, неузаконенные перепланировки не соответствуют требованиям технических норм и правил, что может привести к отказу в государственной регистрации сделки или созданию юридических проблем в будущем.

Для продавца возможны серьезные правовые последствия. В случае обнаружения неузаконенных изменений, покупатель может:

• потребовать снижения цены;
• отказаться от сделки;
• обратиться в суд с требованием о возмещении ущерба.

Продавец может быть привлечен к административной или даже уголовной ответственности за нарушение законодательства.

С другой стороны, покупатель также несет риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой. Он может столкнуться:

• с проблемами при получении ипотечного кредита, так как банки часто требуют законность всех изменений в жилом помещении;
• с возможностью отказа в регистрации права собственности;
• с проблемами при перепланировке в будущем.

В связи с вышеперечисленными рисками и возможными последствиями, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся в недвижимости, перед тем как приступить к продаже или покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой. Юрист сможет оценить юридическую ситуацию, предоставить необходимые консультации и помочь минимизировать риски для обеих сторон сделки.

Когда перепланировка считается незаконной?

Есть ряд работ, которые можно провести без согласования с жилищной инспекцией:

• Покраска и оклейка обоями.
• Замена напольных покрытий.
• Установка и замена дверей (если не затрагивается несущая конструкция).
• Замена радиаторов отопления (при условии сохранения количества секций).
• Монтаж систем «умный дом», если это не затрагивает перепланировку помещений.
• Установка новых труб водоснабжения.

Список этих работ весьма приблизительный и в реальности может оказаться значительно шире. В общем случае, получать разрешение не требуется для работ, которые не приводят к изменению планировки помещений в квартире.

Перепланировка считается незаконной в следующих случаях:

1. Когда проведена без получения разрешения. Любые серьезные изменения в планировке требуют предварительного одобрения соответствующих государственных структур.
2. Изменение несущих конструкций. Это одно из самых строгих правил. Несущие стены и элементы – скелет здания. Любое их ослабление может привести к аварийным последствиям.
3. Установка или демонтаж инженерного оборудования, которое требует изменений в проектных коммуникациях здания (газовые печи, централизованные системы отопления).
4. Перепланировка санузла, особенно если это связано со сносом или перемещением стен между туалетом и ванной комнатой.
5. Объединение балкона или лоджии с основными жилыми помещениями, если это подразумевает утепление и полное застекление балкона.
6. Измение эксплуатационных характеристик здания. Если изменения могут повлиять на эксплуатацию здания (например, уменьшить его тепло- или звукоизоляцию), это также может быть основанием для признания перепланнировки нелегальной.
7. Изменение фасада здания, например, установка новых оконных проёмов или расширение уже имеющихся.
8. Вмешательства в общедомовое имущество (подъезды, лестничные клетки) также запрещены без соответствующего разрешения.

За незаконные строительные работы предусмотрены штрафы: для граждан – от 2000 до 2500 руб. Также собственника квартиры могут обязать вернуть все «как было» за свой счет.

Статья 7.21 КоАП РФ.

Если вы продаете квартиру с «сюрпризом» в виде незаконной перепланировки, ответственность ложится на плечи продавца. Именно он будет отвечать перед новым владельцем и законом.

Не игнорируйте правила и не забывайте о последствиях незаконной перепланировки. Всегда лучше потратить время на получение разрешений, чем столкнуться с штрафами и проблемами при продаже вашего дома.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Первое и самое важное – будьте честны с потенциальными покупателями. Попытка скрыть изменения в планировке квартиры не увенчается успехом: покупатель может запросить техпаспорт и проверить его соответствие реальному состоянию помещения. Так что предпочтительнее заблаговременно информировать о перепланировке, чтобы предотвратить возможные недоразумения после продажи.

Вероятно, покупатель захочет обсудить условия сделки и попросит уменьшить цену на стоимость предстоящих работ по узакониванию изменений или возврату квартиры в первоначальное состояние. Будьте готовы к торгам и обсуждению всех возможных рисков.

Продавец должен собрать и предоставить покупателю следующие документы:

• выписку из реестра ЕГРН;
• документы, которые подтверждают право собственности (например, ДКП, дарственная, свидетельство о приватизации и т.п.);
• справку, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• информацию о зарегистрированных лицах — это может быть выписка из домовой книги, форма 9 или другая справка;
• технический паспорт квартиры с обозначенными изменениями планировки без узаконивания;
• согласие от соседей на перепланировку, если такое имеется;
• любую другую документацию, связанную с перепланировкой.

Покупателю потребуется только паспорт для заключения сделки. Когда сделка осуществляется через банковскую ячейку, нужно заключить трехстороннее соглашение между покупателем, продавцом и банком.

В договоре должна быть четко прописана информация о незаконной перепланировке. Это поможет избежать возможных споров после проведения сделки. Если вы или покупатель используете услуги представителя, то он должен иметь нотариально заверенную доверенность.

После подписания договора следует заняться передачей права собственности через МФЦ или Росреестр.

При продаже госпошлину оплачивает покупатель – для физических лиц это 2 000 руб., для юридических лиц – 22 000 руб.

Если все бумаги поданы корректно, то процесс регистрации через МФЦ займёт около 9 рабочих дней; через Росреестр – около 7 рабочих дней; если делается через нотариуса – около трех рабочих дней.

После регистрации следует составить акт приемки-передачи. В акте должны быть указаны все переданные документы и осуществленные действия. Новому владельцу передаются все необходимые документы, а продавец получает оплату за квартиру.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой

Неузаконенная перепланировка может стать серьезным препятствием для продажи квартиры в ипотеку. Большинство банков стремятся минимизировать свои риски и предоставляют заемные средства только на объекты недвижимости, которые полностью соответствуют законодательству. И это логично: банку нужна гарантия того, что его залог находится в юридически чистом состоянии.

Несмотря на это, некоторые банковские учреждения всё же готовы идти на компромиссы при предоставлении дополнительных гарантий или после проведения тщательной проверки документации по перепланировке.

Возможные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой:

1. Узаконивание перепланировки.
   Самый очевидный шаг перед продажей. Это долгий процесс, который требует времени и финансовых затрат, но он значительно повышает шансы на успешное завершение сделки.
2. Продажа без учета изменений.
   Иногда возможно продать квартиру «как есть», но это больше подходит для случаев покупки без привлечения заемных средств.
3. Снижение цены.
   Компенсация потенциальному покупателю за риски связанные с перспективой узаконивания или возможными штрафами от контролирующих органов.
4. Поиск банка-кредитора.
   Индивидуальный поиск финучреждения готового выдать ипотечный кредит под такую недвижимость может быть успешным; однако следует быть готовым предоставить дополнительные гарантийные обязательства.

Для потенциального заемщика основная проблема заключается в возникновении юридических сложностей:

1. Сложности при оформлении права собственности;
2. Возможность обращения в суд для узаконивания изменений либо приведение жилья в первоначальное состояние;
3. Утраты части инвестиций при необходимости продажи объекта по цене ниже рыночной из-за его юридического статуса.

В заключение, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой является рискованным делом, но вполне осуществимым. Важно быть честным с потенциальными покупателями и готовым к компромиссам, включая возможное снижение цены. Перед продажей стоит тщательно взвесить все «за» и «против», оценить возможные юридические сложности и финансовые потери. Если вы готовы принять вызов, обязательно проконсультироваться с юристом для минимизации рисков и уверенного движения к успешной сделке.