Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2024 году?

Перепланировка жилого помещения представляет собой комплекс мероприятий, в рамках которых придется создавать технический план и согласовывать изменения в квартире. Соблюдение строительных норм и санитарных правил играет решающую роль в обеспечении безопасности и комфорта проживания. Перед осуществлением перепланировки следует ознакомиться с требованиями и процедурами, чтобы избежать проблем и штрафов.

Можно ли делать перепланировку в квартире?

Да, это вполне реализуемо и с технической стороны, и с законодательной. Конечно, есть определённые виды работ, которые разрешено выполнять, а также те, которые находятся под запретом. В частности, это подробно описано в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП (п. 10 приложения № 1).

Для проведения следующих работ необходимо предварительно согласовать их:

• демонтаж существующих стен;
• возведение новых перегородок;
• перемещение дверей, окон;
• переделка пола;
• и др.

Обратите внимание! Любые несогласованные изменения планировки комнат и конструкций также подпадают под категорию перепланировки.

Перепланировка оказывает существенное влияние на техническую документацию квартиры, поскольку приводит к корректировке описания и границ помещений. В техническом паспорте отражается информация:

• о местоположении всех комнат, дверных и оконных проемов;
• о наличии инженерного и санитарно-технического оборудования.

При проведении строительных работ эти данные могут измениться, что важно учитывать при внесении изменений. Незаконная перепланировка может привести к серьезным проблемам, включая штрафы и юридические последствия. Поэтому перед осуществлением любых изменений в квартире необходимо ознакомиться с требованиями и процедурами, связанными с перепланировкой, чтобы быть уверенным в законности своих действий и обеспечении безопасности жилья.

Какую перепланировку можно делать без разрешения?

Есть определённые виды работ, которые вы вправе выполнять без всякого разрешения. Согласно законодательным нормам, можно без препятствий провести следующие работы:

1. Вы можете заниматься отделкой помещений: менять напольное покрытие, обновлять обои или потолок, устанавливать новую мебель и сантехнику или другие элементы декора.
2. Можно ставить внутренние перегородки для того, чтобы организовать дополнительное пространство или комнаты в пределах своего жилья. Важно только помнить о соблюдении правил пожарной безопасности и сохранении целостности конструкции здания.
3. Изменение формы и размеров дверных проёмов также возможно без специального разрешения, но при этом крайне важно не нарушить конструктивную стабильность и безопасность помещения.

Очень важный момент: все эти работы должны проводиться только в пределах вашей собственности и не должны касаться общедомовых коммуникаций, несущих стен или каким-либо образом нарушать установленные нормы безопасности.

Перед тем как приступить к серьезным изменениям помещения всегда рекомендуется проконсультироваться со специалистами строительной отрасли или юристами для полной уверенности в правомерности и безопасности запланированных работ.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения, которые необходимо согласовывать

Прежде чем приступить к перепланировке квартиры, учитывайте, что процесс одобрения различается в зависимости от типа запланированных работ. Существует список определенных работ, которые требуют получения разрешения заранее.

Две основные категории работ, для которых обязательно нужно получить предварительное согласование:

1. по перепланировке;
2. по переустройству;

При заполнении заявления в жилинспекции необходиом будет указать проводимые виды работ, но для этого необходимо разобраться с определением понятий, и определить к какому виду относятся те или иные работы.

Что такое перепланировка?

Перепланировка квартиры — это процесс изменения конфигурации помещения, которое требует обязательной регистрации в техническом паспорте. Все такие модификации должны выполняться в соответствии с предварительно разработанным планом или проектом.

Перепланировочные работы включают:

1. Строительство несущих стен.
2. Создание или заделка проемов в перекрытиях и несущих стенах.
3. Корректировка границ изолированных помещений для их разъединения или объединения.
4. Возведение перегородок, вызывающих чрезмерную нагрузку на перекрытия (из материалов с нагрузкой свыше 150 кг/м²).
5. Переустройство совмещенных санитарных узлов, туалетов и ванных.
6. Перенос кухонь.
7. Строительство антресоли на площади до 40% от общей площади помещения, где они возведены.
8. Монтаж или демонтаж лестниц, эстрад, ступеней, пандусов.
9. Реконструкция полов в зданиях с деревянными перекрытиями.
10. Реконструкция перегородок в строениях с деревянными перекрытиями.
11. Любые изменения планировки помещений в здании, являющемся объектом культурного наследия.
12. Изменений формы окон и дверей балконов/лоджий без ущерба архитектурной уникальности жилого комплекса.

Это основные направления работ по перепланировке жилья для его оптимизации или модификации согласно требованиям новых строительных нормативов без потери его первозданного облика и безопасности конструкции здания как целого объекта.

Что такое переустройство?

Переустройство квартиры включает в себя установку, замену или перемещение коммуникаций, а также сантехнического, электрического и прочего оборудования. Такие действия требуют последующего отражения изменений в техническом паспорте жилого помещения согласно 25-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возможны следующие виды переустройства, которые могут быть осуществлены в квартире:

1. Монтаж дополнительных систем (инженерных, производственных, сантехнических и прочих) в помещениях, не предназначенных для жилья, или перемещение уже установленного оборудования с организацией новых коммуникаций.
2. Изменения в устройстве помещений, находящихся в здании, которое относится к объектам культурного наследия или признанным объектам культурного значения.

В соотвествии с этим перечнем можно, например, выполнить замену электрической плиты на газовую или установить душевую кабину взамен ванной. Вдобавок, возможны обновления систем отопления, водоснабжения, газопровода и вентиляции.

Для простоты понимания, мы будем использовать слово «перепланировка» для обозначения как перепланировки, так и переустройства.

Порядок перепланировки квартиры в многоквартирном доме

Оформление перепланировки квартиры без проекта может быть выполнено самостоятельно, но требует соблюдения определенных этапов и предоставления необходимых документов.

Этап 1: Сбор пакета документов

Перед началом работ необходимо получить соответствующие разрешения и документы:

• Заявление установленной формы, которое можно получить в жилищном отделе или скачать онлайн.
• Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, выписка ЕГРН).
• 2 экземпляра эскиза или проекта перепланировки, где показаны планируемые изменения в квартире. Для простых перепланировок можно использовать эскиз, а для сложных — проект, выполненный лицензированной организацией.
• Технический паспорт помещения из БТИ, который содержит информацию о характеристиках квартиры.
• Возможно, понадобятся дополнительные документы и разрешения от пожарного надзора, Роспотребнадзора, а также протокол общего собрания собствеников.

Эти документы также могут потребоваться при последующей продаже или аренде квартиры. Несоблюдение требований и отсутствие разрешений может привести к неприятным последствиям.

Технический план квартиры содержит информацию о границах помещений, расположении дверных и оконных проемов, а также о техническом и сантехническом оборудовании. Если у вас нет готового технического плана, его можно получить в БТИ (Бюро технической инвентаризации) или оформить самостоятельно. В последнем случае требуется проведение замеров и составление плана с учетом требований и нормативов.

Если вы приобрели квартиру в ипотеку и хотите внести изменения в её планировку, вам необходимо сначала урегулировать этот вопрос с банком. Для получения разрешения от банка, предоставьте следующие документы:

1. План предполагаемых изменений, утвержденный БТИ.
2. Получите согласие на перепланировку от БТИ и управляющей организации.
3. Предоставьте отчет от страховой компании, которая должна будет обеспечить покрытие рисков связанных с ремонтом и возможными последствиями.
4. Принесите экспертную оценку стоимости недвижимости после проведения работ по перепланировке.
5. Заполните и подайте заявление для получения одобрения на перепланировку (если вы ещё не начали работы или не зарегистрировали право собственности).

Обратите внимание, что многие банки указывают условие о запрете изменений планировки жилья прямо в тексте ипотечного договора. В таком случае возможность перепланировать квартиру появится только после того как вы полностью выплатите кредит.

Этап 2: Процесс получения разрешения

Разрешение на перепланировку является обязательным документом, который подтверждает законность и соответствие проекта изменений строительным нормам. Оно выдается соответствующими уполномоченными органами (жилищными инспекциями) и может потребоваться в процессе согласования с управляющей компанией или жилищным кооперативом.

Сам процесс согласования выглядит следующим образом:

1. Предоставление собранных на 1 этапе документов в жилищный отдел.
2. Рассмотрение документов специалистами и заседание комиссии.
3. Анализ представленных документов и оценка условий безопасности.
4. Принятие решения о согласии или отказе в проведении работ.
5. В случае отказа, необходимо пересмотреть проект и повторно подать его на рассмотрение.

Необходимые документы можно подать через МФЦ или через Госуслуги, а для жителей Москвы – через портал mos.ru. Если ваш дом является объектом исторического или культурного значения, необходимо также представить эти документы в местный департамент по делам культурного наследия.

Следует помнить, что срок действия разрешения ограничен и варьируется в зависимости от региона – обычно это от 12 до 18 месяцев. Если вы не успеете осуществить реконструкцию в этот период, разрешение потеряет свою актуальность.

Этап 3: Проведение работ по переоборудованию помещения

На этом этапе осуществляются физические работы по переоборудованию помещения в соответствии с утвержденным планом перепланировки. Важно обратить внимание на качество и безопасность проводимых работ. При необходимости, лучше обратиться к профессиональным строителям или ремонтным бригадам для выполнения работ.

Незаконные или несогласованные строительные работы могут повлечь за собой негативные последствия, включая штрафы, обязательное восстановление исходного состояния помещения или даже судебные разбирательства.

Этап 4: Проверка и оформление перепланировки

По завершении работ необходимо получить подтверждение соответствия выполненных изменений первоначальному проекту. Что нужно будет сделать:

• Для приемки выполненных работ приглашается инспектор БТИ. Он осматривает помещение, сравнивает его с утвержденным планом перепланировки, делает замеры. Если всё выполнено правильно, то через 10 дней выдаётся акт приемки работ.
• После успешной приемки работ необходимо получить новый технический паспорт в Кадастровом отделе. Это позволит зафиксировать все сделанные перепланировки, и на этот процесс уйдёт примерно 30 дней. Без акта приемки из БТИ получить новый паспорт на квартиру невозможно.
• Следующим шагом является представление документов в Управление государственной регистрации кадастра для регистрации паспорта объекта и оформления документов на право собственности. Здесь вам понадобятся акт приемки работ, новый технический паспорт и другие документы на квартиру.

Результатом законно проведенной перепланировки будет внесение информации в Единый государственный реестр недвижимости. При желании можно получить выписку из него. Этот документ подтверждит, что перепланировка была проведена в соответствии с требованиями закона.

Соблюдение указанного порядка при перепланировке квартиры в многоквартирном доме является обязательным.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Незаконная перепланировка квартиры может иметь серьезные последствия, которые могут повлиять на вашу жизнь и финансовое положение. Лучше не приступать к перепланировке до того, как вы получите на это официальное разрешение. В конце концов, вам все равно придется оформить документы и заплатить штраф. Согласно законодательству, чтобы зарегистрировать уже совершенные изменения в планировке через суд, потребуется немало усилий.

Может показаться, что некоторое время можно скрыть переделки в квартире. Однако при продаже, дарении или оформлении наследства эти изменения потребуется легализовать.

За перепланировку без разрешения может быть наложен штраф, размер которго может варьироваться в зависимости от региона и характера нарушения: от 2 000 до 2 500 рублей для физлиц. Кроме того, могут обязать восстановить исходную планировку квартиры за свой счет. В случае систематических нарушений или серьезных последствий, возможно выставление вашего жилья на аукцион. Суды прибегают к такой мере крайне редко и лишь если хозяин категорически отказывается исправлять или легализовывать произведенные переделки..

Незаконная перепланировка может стать препятствием при продаже квартиры. Потенциальные покупатели могут выразить беспокойство по поводу законности изменений и потребовать дополнительные проверки. Это может привести к снижению стоимости квартиры или даже отказу от сделки. Банки также могут отказать в выдаче ипотечного кредита на незаконно перепланированное жилье.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Часто бывает так, что квартира уже перепланирована без предварительного оформления разрешительных документов. Можно ли узаконить перепланировку после ремонта? В некоторых случаях такая возможность существует.

Для узаконения уже выполненной перепланировки вам потребуется предоставить следующие документы и выполнить определенные шаги. Понадобятся:

1. заявление установленной формы;
2. документ, подтверждающий ваше право собственности на квартиру;
3. технический паспорт жилья;
4. поэтажный план здания;
5. проект или эскиз выполненной перепланировки;
6. письменное согласие всех собственников квартиры на перепланировку.

Обратите внимание! Согласие необходимо получить от каждого владельца квартиры.

Первым делом необходимо посетить БТИ, имея при себе правоустанавливающие документы на квартиру и личный паспорт. После обращения специалист БТИ прибудет для осмотра и замеров вашей квартиры. В процессе он отметит изменения планировки красными линиями на плане помещения.

Обязательно получите техническое заключение, подтверждающее, что выполненные вами работы отвечают требованиям строительных норм и правил, безопасны для здания, не нарушают законные интересы других проживающих в доме лиц и не представляют опасности для их жизни и здоровья. Вы можете оформить заказ на такое заключение организации, которая является членом СРО. Эксперты должны будут согласовать его с контролирующими органами: Санитарно-эпидемиологической службой (СЭС), пожарным надзором, городским отделом архитектуры и Роспотребнадзором.

Если ваша квартира расположена в здании, которое является объектом архитектурного, исторического или культурного наследия, то вам необходимо получить разрешение от органов по охране памятников. В этом документе должно быть указано, что изменения планировки помещения не противоречат требованиям сохранности данных объектов.

Подать заявку и соответствующие документы нужно в архитектурный отдел вашей местной администрации, жилищную инспекцию или другой уполномоченный орган, который занимается согласованием перепланировок. Это можно сделать, отнеся документы лично, или же через Многофункциональный центр (МФЦ).

Вашу заявку и приложенные к ней документы изучат в пределах 45-дневного срока. После этого вы получите документ, подтверждающий разрешение на перепланировку или, напротив, указывающий на отказ. Отправят его по тому адресу, который вы укажете в заявлении. Если же ваша заявка была подана через МФЦ, то за результатом придется обратиться туда же.

Как только ведомство утвердит изменения планировки, вам необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для составления обновлённого технического плана вашей квартиры. После этого следует подать заявку в Росреестр для того, чтобы эти изменения были отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Важно знать! Процедура узаконивание после ремонта может быть более сложной и требовательной, чем процесс оформления перепланировки до ее выполнения. Возможно понадобится привлечение архитекторов, юристов или проектных организаций.

Имейте в виду, что узаконение уже выполненной перепланировки не гарантирует полного избежания штрафов или наказаний за нарушение законодательства. Однако это поможет привести вашу квартиру в соответствие с требованиями и уменьшить возможные негативные последствия.

В любом случае, перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с юристом, который сможет оценить ваши возможности и помочь вам в процессе узаконения изменений в планировке квартиры.

Что делать, если узаконить перепланировку отказали?

Владельцы недвижимости иногда сталкиваются с отказами от жилинспекци, что часто связано с тем, что они не следовали установленной процедуре утверждения перепланировки. В случае если это произошло с вами, то в соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (часть четвертая), вы имеете право обратиться в районный суд по месту вашего жительства или по адресу органа, который отвечает за утверждение перепланировок, с административным иском.

Чтобы обратиться в суд, необходимо подать исковое заявление не позднее трех месяцев с момента получения отказа. В случае, если этот период будет превышен, то суд может отказать в рассмотрении дела именно по этой причине. 

В исковом заявлении нужно четко обосновать, почему отказ вам кажется неправомерным. Далее, во время судебного разбирательства необходимо убедительно продемонстрировать следующее:

• Никакие законные права и интересы других проживающих в доме не были нарушены в результате вашей перепланировки, а также не создана угроза их здоровью.
• В ходе выполнения работ были соблюдены все строительные нормы и правила.
• Вы предприняли все возможные шаги для легализации изменений в планировке вашего жилья.

Если изменения в квартире не противоречат строительным нормам и владелец докажет это, суд вынесет вердикт на его стороне. В то же время, суд откажет в легализации перепланировки, если владелец:

• снёс несущую конструкцию;
• переместил радиаторы или другие отопительные устройства на балкон;
• расширил комнату за счёт балкона;
• превратил жилое помещение в ванную комнату;
• соединил кухню с газовым оборудованием и жилую комнату.

Если произойдут подобные изменения, владельца помещения ожидает штраф, а также суд может потребовать восстановить исходное состояние помещения.

Сколько стоит перепланировка квартиры?

Стоимость разрешения на перепланировку может варьироваться в зависимости от различных факторов, включая регион, тип и объем изменений, а также требования и сборы, устанавливаемые местными органами власти.

Расходы на оформление перепланировки квартиры могут включать следующие составляющие:

Выходит, что стоимость оформления необходимых документов на изменение планировки квартиры будет варьироваться в пределах примерно 40-95 тысяч рублей. При этом в эту сумму не включены расходы на строительные работы, материалы и оплату услуг юристов.