Задумались о перепланировке частного дома? Возможно, вы мечтаете о просторной гостиной с панорамными окнами или хотите добавить уютную веранду для летних вечеров на свежем воздухе? Перепланировка частного дома имеет свои особенности в сравнении с перепланировкой квартиры. Основное отличие заключается в том, что владельцу частного дома открывается больше простора для осуществления своих идей. Тем не менее, любые изменения в конструкции жилого дома должны быть утверждены контролирующими органами. В противном случае, это может обернуться штрафами и другими проблемами.
Содержание статьи:
Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома?
Если коротко, то — да, нужно.
Прежде всего, стоит отметить, что частный дом даёт больше свободы для творчества и самовыражения. Вам не придется беспокоиться о соседях сверху или снизу, а значит, вы можете позволить себе более радикальные изменения интерьера. Однако это не значит, что можно делать всё подряд без учета определенных правил.
Какие работы требуют разрешения?
Следует отметить, что не все виды перепланировок могут быть выполнены без получения разрешения. Местное законодательство и строительные нормы определяют, какие изменения требуют официального разрешения, а какие можно выполнить без него.
Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм, утвержденных постановлением Госстроя, перепланировка включает:
- перенос кухни или других помещений;
- снос или возведение новых стен;
- создание новых проемов;
- устройство новых инженерных коммуникаций;
- монтаж нового туалета или ванной комнаты с установкой всех необходимых инженерных сетей;
- замена напольного покрытия, которая предполагает установку гидроизоляции или звукоизоляции;
- прочие работы, которые могут повлиять на конструктивные элементы здания.
Чем перепланировка отличается от реконструкции?
Перепланировка затрагивает внутреннее пространство дома: снос стен, изменение расположения комнат или создание новых проемов. Важный момент — эти работы не должны влиять на несущие конструкции здания.
Реконструкция же подразумевает более глобальные изменения, такие как пристройка к дому или надстройка этажа, что приводит к увеличению общей площади строения. Информация об изменениях вносится в кадастровый учёт.
Зачем нужно получать разрешение?
Несмотря на то что ваш дом является частной собственностью, любые строительные работы должны соответствовать строгим строительным нормам и правилам. Это касается как противопожарной безопасности, так и устойчивости самого здания. Снос несущих стен или неправильная установка инженерных коммуникаций может привести к серьезным последствиям, штрафам или требованию вернуть всё «как было».
Куда обращаться?
Вот куда следует обратиться для начала процесса согласования перепланировки:
- Исполнительный комитет города.
Если ваш дом расположен в черте города, первым делом стоит заглянуть в исполнительный комитет. Зачастую там есть отделы по делам архитектуры, которые занимаются подобными запросами. - Сельская администрация.
Для жителей более отдаленных районов адресатом будет местная сельская администрация. - МФЦ «Мои Документы».
Посредник, через которого можно передать все необходимые документы для различных инстанций, включая ЕГРН. Это самый удобный способ подачи заявления: быстро и без привязки к месту регистрации. - БТИ.
Бюро технической инвентаризации выдаст технический паспорт на ваш частный дом. Это первый шаг к легализации любых изменений: нужно зафиксировать текущее состояние объекта до начала работ и после их завершения.
Важно! Во многих населённых пунктах для подачи заявлений необходимо обращаться исключительно в Многофункциональные центры.
Перед тем как отправиться за разрешением, составьте точный план предстоящих изменений. Проконсультируйтесь со специалистами или архитекторами – они помогут избежать возможных ошибок при перепланировке.
Пошаговая инструкция по согласованию перепланировки частного дома
Чтобы все прошло гладко и без неприятных сюрпризов в будущем, важно знать порядок действий и строго им следовать:
- Получить техпаспорт.
Сначала необходимо получить актуальный технический план вашего дома. Для этого стоит обратиться в местное БТИ, услуга платнаая. Важно помнить, что если текущий техпаспорт был выдан более 5-ти лет назад, потребуется его обновить. В противном случае могут возникнуть сложности с получением официального разрешения на проведение работ от администрации. - Заказать проект перепланировки.
Выберите проектную организацию с доступом СРО (саморегулируемая организация), которая имеет право на выполнение проектных работ. Найти проверенную компанию можно в реестре Нострой или по рекомендациям знакомых. Готовый проект должен содержать старые и новые характеристки дома, планируемые работы, требования безопасности, эскизы, чертежи и другие детали. - Получите технического заключения.
В зависимости от сложности работ может потребоваться техническое заключение специалистов – это ещё один документ для подтверждения безопасности предполагаемых изменений. Его можно заказать в той же компании, что и разрабатывает проект перепланировки. - Получите разрешение на перепланировку.
С полученным проектом и техзаключением обратитесь в МФЦ или администрацию вашего района для получения разрешения на проведение работ. - Выполните строительные работы.
После всех полученных одобрений можно приступать к самому интересному – строительно-ремонтным работам! Все должно быть выполнено точно по проекту! - Получите акт о завершении работ.
Подайте заявление в МФЦ или администрацию для получения документа, подтверждающего завершение перепланировки вашего помещения. После чего выполненные работы осмотрит комиссия. Они проверят соответствие ремонта установленному проекту, отсутствие отклонений и соблюдение норм безопасности. В случае положительной оценки они выдадут вам акт о завершении перепланировки. - Закажите новый техпасорт.
Обратитесь за проведением новых измерений помещений дома в БТИ. После обмеров вам выдадут новый технический пасорт дома. - Зарегистрируйте изменения в Росреестре.
Подайте через МФЦ новый технический план и необходимые документы для внесения изменений в кадастровый учет, которым занимается Федеральная кадастровая палата «Росреестра». При успешной проверке данных документация будет обновлена в регистрационной базе, и вы получите свежую выписку из ЕГРН.
Важно! Каждый шаг может иметь свои особенности в различных регионах России!
Какие документы необходимо подать в МФЦ?
Вот основные из них:
- Паспорт.
Без него не обойтись, ведь он удостоверяет вашу личность при обращении в МФЦ и БТИ. - Проект перепланировки.
Это может быть как полноценный проект от архитектора, так и эскизное предложение изменений. - Техническое заключение.
Требуется не всегда, но если проект сложный, наличие техзаключения обязательно. - Документы на жилой дом.
Сюда входит выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и технический паспорт здания. - Заявление установленного образца.
Образец можно получить прямо в МФЦ.
Будьте готовы к тому, что могут запросить дополнительные бумаги – например, разрешения от коммунальных служб или согласие всех собственников. Ещё могут потребоваться разрешения от государственных инстанций: Госпожнадзора, СЭС, отдела Архитектуры и БТИ. Если вы делегируете полномочия по согласованию перепланировки третьему лицу – необходимо оформление нотариальной доверенности.
Сколько это всё стоит?
Получение разрешения на перепланировку от администрации не потребует с вашей стороны финансовых затрат – услуга предоставляется бесплатно. Однако, есть и другие документы и услуги, которые обойдутся вам в копеечку:
- Проект перепланировки может стоить от 3 000 до 40 000 рублей, в зависимости от региона и сложности проекта. Техническое заключение — примерно 15 000 рублей
- Техпаспорт на дом обычно не превышает 2 000 рублей. Заказ нового — около 10 000 рублей
- Выписки из ЕГРН начинаются с отметки в 290 рублей.
- Если нужна нотариальная доверенность – готовьтесь выложить около 3 000 рублей.
- Рзрешение от банка или страховой компании может добавить еще от 2 до 5 тысяч рублей к вашему счету.
Сколько по времени оформляется перепланировка?
В среднем, вам потребуется около 45 дней для получения самого разрешения. Однако если вы решили воспользоваться услугами МФЦ для подачи заявления, добавьте к этому еще недельку – зачастую требуется 3-4 дня на пересылку документов.
Теперь о других этапах: согласование проекта и прочие бюрократические процедуры займут у вас примерно 3-4 месяца. Понятное дело, что все эти цифры – лишь общие рамки. В каждом индивидуальном случае время может отличаться.
Что делать, если перепланировка уже сделана?
Да, бывает такое, что сначала делаем, а потом думаем о последствиях. Но не стоит отчаиваться – есть путь решения этой задачи:
- Шаг 1: проект и техническое заключение.
Первым делом заказываем проект у лицензированной организации и получаем техническое заключение. Это необходимо для подтверждения безопасности проведенных работ. - Шаг 2: оплатить штраф.
Далее придется оплатить штраф за самовольную перепланировку. Размер штрафа составляет 2000-2500 рублей. - Шаг 3: подать заявление об узаконивании перепланировки.
С заявлением обращаемся в МФЦ или напрямую в администрацию вашего района. Скорее всего первый ответ будет отказным – это нормальная практика. Но не стоит сразу опускать руки. - Шаг 5: в суд!
Если администрация выдала отказ, то следующий шаг – подача искового заявления в районный суд. Здесь главное – крепко держаться за заключения независимых экспертов и настойчивость.
На предварительных слушаниях иногда назначается строительно-техническая экспертиза для проверки соответствия изменений требованиям безопасности.
Основные слушания – это ваш шанс представить все аргументы в свою защиту. Готовьте все имеющиеся документы и заключения экспертов.
Если суд на вашей стороне, то получите выписку из постановления для дальнейших шагов по узакониванию изменений. - Шаг 6: БТИ и обмеры.
С выпиской из судебного постановления отправляемся в БТИ для заказа обмерных работ и подготавливаем технический план помещений на основании нового техпаспорта. - Шаг 10: Росреестр.
Последний этап – заявление в Росреестр для внесения изменений о перепланировке в кадастровый учет вашего имущества.
Если первый раз не удалось получить положительное решение от судьи, можно подать апелляцию. Главное помните про сроки (30 дней со дня принятия окончательного решения). Иногда апелляция помогает.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Что будет, если изменения в планировку вносятся без соответствующих разрешений? Давайте разберемся, какие подводные камни могут ожидать хозяев частных домов.
1. Штрафы.
Первое и самое очевидное – административная ответственность. Если вы решите сделать перепланировку без уведомления соответствующих органов, то будьте готовы к штрафам.
В России размер штрафа за такого рода нарушения колеблется от 2 000 до 2 500 рублей.
И это еще не все: если штраф не будет оплачен в течение двух месяцев, его сумма удваивается.
2. Требование вернуть всё «как было».
Кроме финансовых потерь есть и другие последствия: может поступить предписание вернуть все изменения обратно. Это значит, что все средства и время, потраченные на перепланировку, окажутся напрасными. К тому же процесс восстановления первоначального состояния может быть сложным и требовать новых затрат.
3. Проблемы с продажей.
Если вы задумываетесь о продаже дома после перепланировки без её легализации, то здесь тоже возникают сложности. Большинство банков не дают ипотеку на приобретение объектов с незаконной перепланировкой. Это значительно сужает круг потенциальных покупателей только до тех, кто готов расплатиться наличными.
Таким образом, перед началом работ по изменению жилого пространства всегда стоит получить разрешение от контролирующих органов. Это поможет избежать лишних расходов и юридических проблем в будущем.
Учитывая всё вышеизложенное – лучше дважды подумать прежде чем начинать перепланировку «на свой страх и риск». Правильный путь — это узаконивание всех предполагаемых работ через инстанции или обращение за помощью к профессиональным юристам.
