Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Закончили сделку и вдруг обнаружили, что ваша новая квартира имеет неузаконенную перепланировку? Не паникуйте! Ситуация сложная, но решаемая. В этой статье мы подробно рассмотрим, какие шаги предстоит предпринять для узаконивания изменений вашего нового жилья. Прочтите до конца, чтобы узнать все нюансы и возможные «подводные камни», а также получить полезные советы по решению этой нередкой проблемы.

Что такое незаконная перепланировка?

Перепланировка квартиры — это всегда ответственный шаг, требующий внимательного подхода и соблюдения всех необходимых норм и правил. Но что именно считается незаконной перепланировкой, и чем она отличается от несогласованной?

Несогласованная перепланировка подразумевает проведение ремонтных работ без получения предварительного одобрения от соответствующих инстанций. Это может включать перенос стен, изменение конфигурации комнат или установку новых инженерных систем. Такие изменения можно попытаться узаконить после их выполнения, хотя процесс может быть сложным и затратным.

Незаконная перепланировка — это более серьезное нарушение. Она включает работы, выполненные с нарушением строительных или санитарных стандартов, а также противоречащие законодательным положениям. Примеры таких изменений могут включать:

• Снос несущих стен.
• Изменение конфигурации общедомовых коммуникаций без согласования.
• Нарушение правил пожарной безопасности.

Таким образом, если работы по самостоятельной перепланировке еще можно попытаться узаконить после их выполнения, то в случае незаконной перепланировки вероятность легализации крайне мала.

Последствия неузаконенная перепланировка при покупке квартиры

Первое, что может ожидать нового владельца квартиры с неузаконенной перепланировкой — это штрафы. Согласно части 2 статьи 7.21 КоАП РФ размеры штрафов следующие:

• Для физических лиц – обычно это от 2 000 до 2 500 рублей;
• Для должностных лиц – от 4 000 до 5 000 рублей;
• Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица – от 40 000 до 50 000 рублей.

Кроме того, жилищная инспекция может выдать предписание на узаконивание перепланировки. Это означает необходимость провести все необходимые процедуры для легализации изменений: подготовить проектную документацию, получить согласования от различных инстанций и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Все это требует времени и финансовых затрат.

Продажа квартиры на торгах.
В некоторых случаях суд может постановить о продаже квартиры с незаконной перепланировкой на аукционе. Это происходит в тех ситуациях, когда изменения нарушают строительные нормы и правила безопасности. Например, если перестройка затронула несущие конструкции здания или создала угрозу для жизни и здоровья жильцов.

Даже если собственнику удастся избежать продажи на аукционе, он все равно столкнется с необходимостью устранения нарушений за свой счет. Это может включать демонтаж перегородок или восстановление первоначальной планировки помещения.

Ущерб соседям.
Неузаконенная перепланировка также может привести к проблемам с соседями. Примером таких последствий является прорыв трубы в ванной комнате из-за неправильного монтажа сантехники во время нелегальной переделки помещения. В результате этого происшествия могут пострадать соседи снизу — их квартира будет затоплена водой.

В этом случае новый владелец обязан возместить ущерб за свой счет либо через страховую компанию (если жилье было застраховано). Однако страховая компания может отказать в выплате компенсации по причине незаконности проведенных работ.

Трудности при продаже квартиры.
Приобретение жилья с нелегальной перепланировкой существенно усложняет его последующую продажу. Во-первых, потенциальные покупатели могут выразить беспокойство по поводу законности изменений и потребовать дополнительных проверок документации. Во-вторых, банки часто отказывают в выдаче ипотечных кредитов на такие объекты недвижимости из-за риска возникновения проблем юридического характера.

Это означает необходимость поиска покупателя готового расплатиться наличными средствами либо принятия существенных уступок по цене недвижимости для привлечения интереса со стороны клиентов рынка вторичного жилья…

Кто несет ответственность за нарушения?

Незаконная перепланировка может стать серьезной проблемой как для продавца, так и для покупателя. Закон четко устанавливает: текущий владелец помещения несет полную ответственность за все изменения планировки. Если квартира с незаконной перепланировкой была продана, новый владелец обязан легализовать эти изменения. Это может включать в себя значительные расходы на оформление документов и возможные штрафы.

При покупке квартиры крайне важно заранее оценить потенциальные риски и расходы на ремонт и оформление документов по уже проведенной перепланировке. Ещё более серьезная ситуация возникает, когда продавец скрывает факт перепланировки и новый собственник узнает об этом после получения документации из БТИ со специфическими отметками.

Рыночная цена объекта может значительно упасть из-за несанкционированных изменений в планировке. Это иногда становится основанием для аннулирования договора купли-продажи. С юридической точки зрения такие изменения являются серьезным нарушением условий ДКП. Вследствие этого потерпевшая сторона теряет то, на что могла бы рассчитывать при заключении договора.

Законодательство дает возможность аннулировать соглашение о покупке недвижимости и получить обратно уплаченные за неё средства в течение трех лет после совершения сделки. Однако это происходит исключительно по решению судебных инстанций, которые должны подтвердить факт предумышленного утаивания продавцом нелегальных изменений планировки или других значимых дефектов объекта от покупателя.

Именно поэтому при приобретении жилой недвижимости необходимо заблаговременно запросить актуальные документы из БТИ и сверить их с реальным состоянием помещения.

А можно ли вообще купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Приобретение квартиры с незарегистрированными перепланировками не запрещено законом. Однако нужно понимать, что легализация таких перепланировок станет ответственностью продавца после подписания договора купли-продажи. Если возникнут проблемы с контролирующими органами, они будут обращаться к нему как к новому владельцу.

В новостройках ситуация проще: застройщик обычно предлагает квартиры с отделкой «под ключ» или без неё. Планировка таких квартир соответствует установленным стандартам, и никаких нелегальных изменений нет. Также существуют объекты с возможностью индивидуальной планировки — здесь будущие владельцы сами решают расположение комнат.

Одной из главных проблем является получение ипотеки на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Большинство банков отказываются выдавать кредиты на такие объекты из-за повышенного риска вмешательства контролирующих органов и возможной продажи жилья по сниженной цене на торгах.

Скрыть факт самостоятельно выполненной перепланировки практически невозможно. Банк требует технический паспорт объекта и отправляет оценщика для проверки состояния помещения. Эксперт быстро выявит любые изменения, которые не зафиксированы в документах БТИ. Более того, оценщик может сообщить о нарушениях в жилищную инспекцию.

Что делать, если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Первым делом стоит тщательно проверить все проведенные работы и определить, были ли среди них незаконные. Например:

• Перемещение или расширение ванной комнаты за счет жилого пространства соседей.
• Присоединение балкона или лоджии к жилым помещениям и кухне.
• Замуровывание инженерных коммуникаций и отопительных труб таким образом, что доступ к ним ограничен.
• Объединение газифицированной кухни с другой комнатой или увеличение ее площади за счет жилого помещения.

Список возможных нарушений не ограничивается только этим. Многочисленные проблемы может выявить лишь опытный специалист, а владелец может даже не подозревать о наличии проблем.

Следующим шагом будет выяснение условий приобретения жилья: была ли покупка осуществлена через ипотеку или произведена за наличный расчет. Нужно заказать план БТИ и сверить его с текущим состоянием жилья для определения дальнейших шагов.

В случае если приобретено жилье с уже выполненными нелегальными изменениями, есть возможность попытаться легализировать проведенную перепланировку. Для этого потребуется обратиться в соответствующие органы и предоставить документы на согласование изменений.

Важно! Игнорирование проблемы может привести к серьезным последствиям, включая штрафы и требования о восстановлении первоначального состояния квартиры. Поэтому лучше всего сразу заняться решением вопроса законным путем.

Как узаконить перепланировку в купленной квартире?

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой обязывает нового собственника привести её в соответствие с нормами. Процедура легализации изменений до начала и после окончания ремонтных работ различается. В первой ситуации необходимо получить разрешение на планируемые работы, во второй — необходимо оформить уже выполненные изменения. Сделать это можно:

Что делать при отказе?
Если межведомственная комиссия откажет вам в узаконивании перепланировки, не стоит отчаиваться. Вы можете обратиться в суд с иском о сохранении жилья в переустроенном виде. Суд удовлетворит ваше требование при условии, что изменения не создают угрозы другим жильцам и не нарушают их интересов.

Пункт 4 статьи 29 ЖК РФ.

Какие виды перепланировки практически невозможно согласовать?

Не все изменения можно узаконить, и некоторые виды перепланировки могут привести к серьёзным проблемам. Давайте разберёмся, какие работы практически невозможно согласовать и почему.

1. Расширение ванной и перемещение влажных зон.
Расширение ванной комнаты за счёт жилого пространства или коридоров может показаться отличной идеей для увеличения комфорта, но такие изменения часто запрещены. Перемещение влажных зон (ванная, туалет) в зоны без водопровода может нарушить инженерные коммуникации здания, что приведёт к серьёзным последствиям для соседей.

2. Демонтаж несущих конструкций.
Несущие стены и колонны обеспечивают устойчивость всего здания. Их демонтаж или изменение могут привести к катастрофическим последствиям вплоть до обрушения части дома.

3. Перенос отопительных приборов на балконы или лоджии.
Перенос радиаторов отопления на балконы или лоджии нарушает тепловой баланс здания и может привести к промерзанию стен в холодное время года. Это не только ухудшит комфорт проживания, но и повредит конструкции дома.

4. Подсоединение системы «тёплый пол» к общей системе отопления.
Система “«тёплый пол» обеспечивает дополнительный комфорт в квартире, однако её подключение к общей системе центрального отопления строго запрещено из-за риска нарушения гидравлического режима всей системы здания.

5. Присваивание технических площадей.
Использование технических помещений (чердаков, подвалов) для увеличения жилой площади без соответствующих разрешений также является нарушением закона. Эти пространства предназначены для обслуживания инженерных систем здания и их использование в иных целях может создать проблемы как для владельца квартиры, так и для всех жильцов дома.

6. Изменение внешнего облика здания.
Установка панорамных окон вместо стандартных или другие изменения фасада требуют особого согласования с архитектурными органами города из-за возможного нарушения эстетического вида строения и его исторической ценности (если здание является памятником архитектуры).

7. Соединение балконов или лоджий с комнатами квартиры.
Объединение балкона или лоджии с жилым помещением требует значительных изменений в конструкции стен и оконных проёмов, что часто приводит к нарушениям теплового контура здания.

8. Создание кухни под помещением с сантехникой.
Устройство кухни под санузлом соседей сверху также запрещено по санитарно-гигиеническим нормам ввиду риска затоплений и загрязнений нижерасположенных помещений при авариях сантехнического оборудования.

9. Монтаж сантехники над жилыми комнатами.
Монтаж санузла над жилыми комнатами этажом ниже создаёт риск протечек воды через перекрытия на этажи ниже, что недопустимо по строительным нормам безопасности жилья.

Как проверить законность уже проведенной перепланировки?

При покупке квартиры важно убедиться в законности всех изменений, которые были внесены в ее планировку. Расскажем, что нужно проверять.

1. Сравнение с данными БТИ.
Первый шаг — это сравнить текущую планировку квартиры с данными из БТИ. Для этого вам потребуется получить от продавца актуальный технический паспорт на квартиру. В нем указана исходная планировка, а также все изменения, которые были официально зарегистрированы.

2. Проверка документов о согласовании.
Если изменения были узаконены, то у собственника должны быть документы, подтверждающие это. Среди них могут быть:

• Проект перепланировки.
• Разрешение на проведение работ от органов местного самоуправления.
• Акт приемки выполненных работ.

Эти документы должны быть предоставлены новым собственникам при продаже квартиры.

3. Сравнение фактической и документальной планировок.
Важно убедиться, что фактическая планировка соответствует той, что указана в документах из БТИ и других официальных источниках. Если вы обнаружили несоответствия:

1. Уточните у продавца причины этих изменений.
2. Проверьте наличие дополнительных документов о согласовании этих изменений.

4. Обращение к специалистам.
Если у вас возникли сомнения или вы не уверены в своих силах провести проверку самостоятельно:

• Обратитесь к юристу по недвижимости.
• Закажите независимую экспертизу у специализированной компании.

Эти специалисты помогут выявить все возможные нарушения и дадут рекомендации по дальнейшим действиям.